Table of Contents
Hur tjäna pengar genom att investera i fastigheter
När det gäller att tjäna pengar i fastigheter investerar, det finns egentligen bara en handfull olika sätt att göra det. Även om begreppen är enkla att förstå, inte luras att tro att de lätt kan genomföras och verkställas. Ta en anteckningsbok och penna, eftersom de kommande tio minuter, jag gå igenom en kort översikt för att hjälpa dig att förstå grunderna i fastigheter och hur framgångsrika fastighetsinvesterare arbetar för att maximera sina inkomster.
De tre främsta sätten att tjäna pengar på fastighetsinvesteringar
Det finns tre huvudsakliga sätt investerare tjäna pengar på fastigheter:
- En ökning av fastighetsvärdet,
- Hyresintäkterna samlats genom att hyra ut fastigheten till hyresgästerna, och
- Vinster genereras från verksamhet som är beroende av fastigheter.
I ett nötskal, det är det. Naturligtvis finns det alltid andra sätt att direkt eller indirekt vinst från fastigheter, till exempel lära sig att specialisera sig på mer esoteriska områden som skatt kvarstad certifikat, men dessa tre punkter står för en stor majoritet av den passiva inkomster, och slutliga förmögenheter, att har gjorts i fastighetsbranschen. Genom att lära sig att dra nytta av dem för din egen portfölj, kan du lägga till ytterligare en tillgångsklass till din totala tillgångsallokering, vilket ökar både diversifiering och om de genomförs försiktigt, vilket minskar risken.
1. Att tjäna pengar från en ökning i fastighetsvärde om dina fastigheter Investments
För det första är det viktigt att du förstår att fastighetsvärdena inte alltid ökar.
Detta kan bli smärtsamt uppenbart under perioder som det sena 1980-talet och början av 1990-talet och 2007-2009 fastigheter kollaps. Faktum är att i många fall fastighetsvärden slår sällan inflation. Till exempel, om du äger en $ 500.000 bit av fastigheter och inflation är 3%, din egendom kan sälja för $ 515.000 ($ 500.000 x 1,03%) men du är inte något rikare än du var förra året.
Det vill säga, du kan fortfarande köpa samma mängd mjölk, bröd, ost, olja, bensin och andra råvaror (sant, kan ost vara nere i år och bensin upp, men din levnadsstandard skulle förbli ungefär densamma). Anledningen? Den $ 15.000 vinst var inte riktigt. Det var nominella.
Detta händer eftersom regeringen måste skapa pengar när det spenderar mer än den tar in genom skatter. Allt annat lika, över tiden, resulterar detta i varje befintlig dollar förlora värde och blir värda mindre än det var tidigare.
Ett av de sätt som savviest fastighetsinvesterare kan tjäna pengar i fastigheter är att dra nytta av en situation som verkar dyka upp med några årtionden: När inflationstakten väntas överstiga den nuvarande nivån av långfristig skuld, kanske du hittar människor som är villiga att spela genom att förvärva fastigheter, låna pengar för att finansiera köpet, och sedan väntar på inflation att öka. På så sätt kan de betala av lån med dollar som är värda mycket mindre. Detta motsvarar en överföring från sparare till låntagare. Du såg en hel del fastighetsinvesterare att tjäna pengar på detta sätt under 1970-talet och början av 1980-talet som inflationen började tappa kontrollen före Paul Volker tog en 2×4 till ryggen och förde den under kontroll genom att drastiskt höja räntan.
Tricket är att köpa när konjunkturrensade cap priser är attraktiva eller när du tror att det finns särskilda skäl att en viss del av fastigheter dag kommer att vara värd mer än den nuvarande cap takt ensam betyder det borde vara. Till exempel kan duktiga fastighetsutvecklare titta på rätt projekt vid rätt tid, till rätt pris, och bokstavligen skapa framtida hyresintäkter för att stödja en värdering som annars kan verka rik baserat på nuvarande förhållanden eftersom de förstår ekonomi, marknadsfaktorer, och konsumenter.
I min gamla hemstad, såg jag ett fruktansvärt gammalt hotell på en stor bit mark får förvandlas till en livlig köpcentrum med kontorsbyggnader pumpa ut stora hyror för ägaren. Frånvarande dessa kassaflöden, nuvarande eller nuvärdet, du spekulera i någon mån eller annat, oavsett vad du säger själv, oavsett vilka banker godkänna dina lån, och oavsett vad samhället runt omkring dig säger.
Du kommer att kräva antingen betydande inflation i den nominella valutan (om du använder skuld för att finansiera köpet) för att rädda dig eller någon form av låg sannolikhet händelse att träna i din fördel.
2. Making Money från Hyresintäkter genereras av din Real Estate Investments
Att tjäna pengar från att samla hyror är så enkelt att varje sexåring som någonsin har spelat en omgång Monopol förstår på en visceral nivå hur grunderna arbete. Om du äger ett hus, hyreshus, kontorsbyggnad, hotell eller någon annan fastighetsinvesteringar, kan du ladda människor hyra i utbyte för att tillåta dem att använda fastigheten eller anläggningen. Naturligtvis, enkel och lätt är inte samma sak. Om du äger flerbostadshus eller hyreshus, kan du befinner dig hantera allt från trasiga toaletter till hyresgäster som drivs meth labs.
Om du äger remsor varuhus eller kontorsbyggnader, kanske du måste ta itu med ett företag som hyrs från dig att gå i konkurs. Om du äger industriella lager, kan du hamna miljöundersökningar för insatser av hyresgäster som används din egendom inför. Om du äger lagringsenheter kan stöld vara ett bekymmer. Fastighetsinvesteringar är inte den typ du kan ringa in och förväntar allt att gå bra.
Den goda nyheten är att det finns verktyg som gör jämförelser mellan potentiella fastighetsinvesteringar lättare. En av dessa, som kommer att bli ovärderlig för dig i din strävan att tjäna pengar på fastigheter är en speciell nyckeltal kallas cap ränta, vilket är en förkortning för “kapitalisering rate”. Om en fastighet tjänar $ 100.000 per år och säljer för $ 1.000.000, skulle du dela vinsten ($ 100,000) av prislappen ($ 1.000.000) och få 0,1 eller 10%. Det innebär locket takten av fastigheten är 10%, eller att du skulle tjäna en förväntad 10% på din investering om du har betalat för fastighets helt i kontanter och ingen skuld.
Precis som en aktie är i slutändan bara värt nuvärdet av sina diskonterade kassaflöden, en fastighet är den slutliga värt en kombination av 1) nytto den genererar för sin ägare och 2.) det diskonterade kassaflöden den genererar i förhållande till det pris som betalades för investeringen. Hyresintäkter kan vara en säkerhetsmarginal som skyddar dig under kollapsar. Vissa typer av fastighetsinvesteringar är bättre lämpade för detta ändamål.
För att gå tillbaka till vår tidigare diskussion om de utmaningar som att tjäna pengar från fastigheter, kontorsbyggnader, för att ge en illustration, vanligtvis innebära långa, fleråriga hyresavtal. Köp en till rätt pris, vid rätt tidpunkt och med rätt hyresgäst och hyra förfallostruktur, och du kan segla igenom en fastighet kollaps samla över genomsnittet hyres kontrollerar att företagen leasing från du måste fortfarande ge (på grund av hyresavtal de undertecknade) även när lägre priser är tillgängliga på annat håll. Få det fel, dock, och du kan låsas in på sub par åter långt efter det att marknaden har återhämtat sig.
3. Making Money från fastighetsbranschen Operations
Den slutliga sätt att tjäna pengar från fastighetsinvesteringar innebär särskilda tjänster och affärsverksamhet. Om du äger ett hotell, kan du säljer on-demand-filmer till dina gäster. Om du äger en kontorsbyggnad, kan du tjäna pengar på automater och parkeringsgarage. Om du äger en biltvätt, kan du tjäna pengar på tidsstyrda dammsugare.
Dessa typer av investeringar kräver nästan alltid under specialitet kunskap; t.ex. finns män och kvinnor som tillbringar hela sin karriär som specialiserat sig på att designa, bygga, äga och driva biltvättar. För dem som stiger till toppen av sitt område och förstå den invecklade en viss marknad, möjlighet att tjäna pengar kan vara oändlig.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.