Table of Contents
Tips för att undvika problem med en omvänd inteckning
En omvänd inteckning är ett arrangemang för villaägare över 62 års ålder för att omvandla aktie till kontanter. Fördelarna är tilltalande: Du får behålla ditt hem, du får pengar för vad du vill, och det finns ingen anledning att göra lån betalningar. Du kan även ”win” stora om du bor en utomordentligt lång livslängd.
Omvänd inteckningar är ett alternativ för vissa husägare, men de gör inte meningsfullt för alla. Om du och dina mål inte passar rätt profil, kan en omvänd inteckning förvandlas till en mardröm för dig och din familj.
Dessa lån har utvecklats till att bli billigare och mer konsumentvänliga, men de är fortfarande komplicerat. Kanske viktigast av allt, att få ut ur en omvänd inteckning kan vara svårt om du ångrar dig.
Utesluta alternativ
Innan du använder en omvänd inteckning, utvärdera alla alternativ. Du kanske har andra alternativ, och du kan fortfarande lämna dörren öppen för en omvänd inteckning senare. Beroende på bostadsmarknaden, kan det till och med vara bättre att vänta så länge som möjligt innan du ansöker om en omvänd inteckning – förutsatt huspriserna stiger och räntorna samverkar, vilket de kanske inte. Alternativa strategier kan hjälpa dig att fördröja lån eller undvika en omvänd inteckning helt och hållet.
- Downsize: Om du har betydande kapital i ditt hem, finns det flera sätt att konvertera till kontanter. Ett alternativ är att helt enkelt sälja din bostad. Efter 62 års ålder, en del ägare är beredda att göra sig av med de uppgifter och kostnader för att upprätthålla ett större hem, så nedskärningar kan hjälpa dig att samla in pengar och förenkla ditt liv. Oavsett om du köper en billigare plats eller starta hyra, bör du kunna frigöra lite pengar. Du kan lika gärna hoppa de omvända räntekostnader, särskilt om du räknar flyttar ut ur hemmet i alla fall,
- Sälja till familjen: Om du inte är redo att flytta ut ännu, kanske du kan sälja till en familjemedlem som är intresserade av ditt hem. Om allt fungerar, kan du även bo i din bostad, vilket gör hyresbetalningar till familjemedlemmen för resten av ditt liv. Vid din död blir fastigheten ledig och ägaren kan göra vad hon vill med det. Dessa transaktioner är komplexa, men en bra advokat och skatterådgivare kan enkelt göra jobbet åt dig. Hantera relationer mellan familjemedlemmar kan vara den mest utmanande delen.
- ”Framåt” lån: Istället för att få en omvänd inteckning, kan du få en mer traditionell hem kapital lån? Du behöver tillräckliga inkomster för att kvalificera sig, men du har fler alternativ och möjligen mindre skuld om du tar den vägen. Jämför räntekostnader och avslutande kostnader och se vad som fungerar bäst.
- Tjäna mer: Du kanske gått i pension, men finns det något arbete du kan göra och är villiga att göra för att gå ihop? Du kommer att spara en bunt och det kan till och med vara bra för din hälsa. Som sagt, hålla ett öga på eventuella påverkan på din skatt, social trygghet och andra förmåner.
De är bara några idéer. Var kreativ och se om det finns en perfekt lösning för din situation. Prata med finansiella rådgivare och skuldrådgivare för att få andra åsikter innan du rör dig framåt.
Home for Life
Omvänd inteckningar fungerar bäst när du – och en co-lån make, om du är gift – planerar att leva i ditt hem för resten av ditt liv och låt dina arvingar sälja hem efter din död. Omvänd inteckningar skall betalas ut när den sista låntagaren dör eller ”permanent” flyttar ut ur huset, bland annat en tillfällig flyttning någon annanstans, till exempel hemtjänst, för mer än 12 månader.
I värsta fall-scenario, en make eller partner som inte kan anges som en co-låntagare på lånet måste flytta ut.
Samma sak gäller för barn eller andra anhöriga som bor i hemmet med dig. Om de inte kan betala av lånet, kommer de att behöva lämna. Detta kan vara oerhört störande.
Den goda nyheten är att dina arvingar inte skyldig mer än hemmets beräknade värdet eller marknadsvärdet – även om du har lånat mer än hemmet är för närvarande värt, förutsatt att du använt en FHA-försäkrade HECM vända inteckning.
Tips: För att undvika problem, göra en plan för framtiden, oavsett om det är alternativa bostäder för överlevande eller en livförsäkring som kan betala av lånet och hjälpa alla stanna hemma.
Bevara Equity?
Vad händer om du planerar att trappa ner eller flytta familjen någon annanstans? Det är möjligt att göra det efter att du har använt en omvänd inteckning, men det är svårare. Omvänd inteckningar utnyttja ditt hem kapital, vilket lämnar mindre värde lagras i ditt hem.
När du säljer din nuvarande bostad, måste du betala av omvänd inteckning hjälp kassa eller ut ur försäljningslikviden. Om du var i jämnhöjd med kontanter, du förmodligen inte skulle ha använt en omvänd inteckning i första hand – så att du har så mycket mindre att spendera på din nästa hem.
Tips: Om du tror att du kan flytta ut ur hemmet innan du dör, vara uppmärksam på dina utgifter. Ju mindre du lånar, desto mer kapital du har tillgängliga att spendera på din nästa hem. Naturligtvis kan denna strategi slå tillbaka: Med en omvänd inteckning, är det möjligt att återbetala mindre än du har lånat – i vissa situationer, skulle du vara bättre att låna mer .
Håll koll på saker
När du äger ett hem, kostnader och underhåll aldrig slut. Du måste vara särskilt flitig med en omvänd inteckning på plats. Din lån kan komma på grund av – vilket innebär att du måste betala tillbaka alla pengar eller risk utestängning om du inte hålla din utgång på köpet.
Ditt hem fungerar som säkerhet för en omvänd inteckning, som skyddar din långivare. Som ett resultat vill din långivare att se till att hemmet är värt så mycket som möjligt. En läckande tak kanske inte bry dig , men ruttnande brädor och mögel i ditt hem kan vara ett problem när nästa köparen gör en inspektion. Du måste också hålla jämna steg med fastighetsskatt och HOA avgifter. Annars har du liens på din egendom. Långivare kräver även att du håller tillräcklig försäkring. Om ditt hem är skadade eller förstörda, måste det byggas så att det är värt nog att betala av lånet.
Tips: Om du brukar låta saker glida, hitta ett sätt att hålla koll på kostnaderna och underhållsartiklar din långivare kräver. Budget för regelbundet underhåll så att du kan betala för reparationer när det behövs. Ställa in automatiska elektroniska faktura betalningar för dina försäkringspremier och fastighetsskatt så att du har färre saker att hålla reda på.
Minimera räntekostnader
När du låna pengar, du betalar ränta, och det är i allmänhet inte en kostnad som du kan återhämta sig när du säljer. Så det är klokt att minimera dessa kostnader – eller se till att du verkligen få dina pengar är värt.
- För att finansiera, eller inte? Du måste betala avslutande kostnader för att få en omvänd inteckning, och du måste bestämma om du vill betala dessa kostnader out-of-pocket eller finansiera dem genom att lägga kostnaderna för ditt lån balans. Finansieringen är tilltalande eftersom du inte behöver lämna över pengar när du stänger, men det är också dyrare. Eftersom dessa kostnader är en del av ditt lån, kommer du att betala ränta på extra belopp år efter år. Betala out-of-pocket ont mer idag, men ofta fungerar bättre ekonomiskt.
- Kredit? Du har också flera alternativ på hur man tar pengar från ditt omvänd inteckning. Ett alternativ är att ta så mycket pengar som möjligt – så snart som möjligt – i en klumpsumma. Ett annat alternativ är att använda omvänd inteckning som en kredit, ta bara det du behöver, när du behöver det. En kredit kan hjälpa dig att hålla räntekostnader låg eftersom det försenar din upplåning . Istället för att starta med en stor lån balans och motsvarande räntekostnader på dag ett, du lånar långsamt. Om du använder din omvänd inteckning för att komplettera uppehälle genom ett par hundra dollar per månad, till exempel, kan du sprida din upplåning ut under många år. Vad mer kan din tillgängliga pool av pengar växa med tiden om du använder en kredit.
Det finns åtminstone en potentiell nackdel med kredit som du bör vara medveten om: När du väljer kredit, får du en rörlig ränta på omvänd inteckning. Detta är inte nödvändigtvis dåligt, men fast ränta klumpsumma kan fungera bättre i vissa situationer.
Undvik hucksters
Omvänd inteckningar är kraftfulla finansiella verktyg, och de kan vara till stor hjälp i rätt situation. Tyvärr är de också missbrukas. Om någon föreslår att du använder en omvänd inteckning för att köpa vad de säljer, såsom livränta, långsiktig vård försäkring eller andelsägande, titta på deras intressen och söka råd någon annanstans om du misstänker att någon bias.
Ditt hem kapital är vanligtvis en stor pool av pengar, och det är attraktivt för con konstnärer och säljare söker extra inkomst. Om du använder din omvänd inteckning pengar att investera, måste du täcka omvänd inteckning kostnader bara för att gå jämnt ut. Vad mer, du sätter ditt hem på linjen – riskera avskärmning – om du inte kan hålla jämna steg med skatter och underhållskostnader.
Ta Rådgivning Allvarligt
Du måste fylla i en obligatorisk rådgivning session med en HUD-godkänd rådgivare att använda FHA HECM programmet. Detta är inte bara ett hinder att hoppa över – det är en möjlighet att lära sig vad du får in. Ställa så många frågor som du måste, och granska långivaren citat och siffror med din rådgivare.
Diskutera det med familjen
Det är ditt hus och dina pengar, men din familj och andra kan komma att påverkas av dina beslut. De älskar dig och de vill att du ska vara bekväm, men de kan också ha förväntningar om att hålla huset och eventuellt bor där. Om deras förväntningar är orealistiska, låt dem veta, eller samarbeta och hitta sätt att möta dina behov och samtidigt hjälpa din familj med sina mål.
Vad du inte vill är att dina arvingar att anta att hemmet kommer att stanna i familjen bara för att du bor där tills du dör. Familjemedlemmar kan inte förstå att de kommer att behöva komma med en stor summa pengar för att hålla huset. De flesta arvingar kommer inte att ha tillräckligt med kontanter till hands – de måste sälja hem eller refinansiera lånet. Låt dem veta om detta förr snarare än senare, så att de kan hantera sina krediter och andra lån, vilket gör det mer sannolikt att de kommer att godkännas för refinansiera lån.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.