”Det är den bästa investering jag någonsin gjort!”
”Varför har du inte köpte ett hus ännu? Du vet att du bara kasta bort dina pengar på hyran, eller hur?”
Har någon någonsin sagt dessa saker för dig? Jag vet att jag har hört dem flera gånger. Från vänner. Från familjen. Från främlingar på internet. Från nästan alla.
Och även om det är sant att köpa ett hus kan vara ett smart ekonomiskt beslut (dock inte så ofta du tänker antagligen), är ditt hem inte en investering i den finansiella bemärkelse, och du bör inte förvänta sig att utföra som en .
Här är varför.
Table of Contents
Vad är en ‘investering’?
Ordet investering används i många olika sammanhang och kan innebära en hel del olika saker. Men ur ett rent ekonomiskt perspektiv, denna definition från Merriam-Webster dictionary fungerar bra: ”utlägg pengar vanligtvis för att få inkomst eller vinst.”
Det vill säga, en investering är något du lägga in pengar i med förväntningen att du kommer att tjäna pengar som följd.
Aktier och obligationer investeringar, eftersom förväntningarna är att äga dem tjänar du pengar. College undervisning är en investering när det förväntade resultatet är en större livslängd lön än kostnaden för utbildningen.
Detta skiljer sig från andra finansiella beslut som kan vara smart, men inte investeringar.
Till exempel kan du välja att köpa högre kvalitet möbler som kostar mer nu, men sparar pengar på lång sikt, eftersom det varar för evigt. De flesta människor håller med om att det är en bra ekonomiskt beslut – men det är inte en investering, eftersom det inte finns någon Möblerna kostar pengar, även om det kostar dig mindre än alternativet ”inkomst eller vinst.”.
Med denna definition i åtanke, låt oss vända vår uppmärksamhet tillbaka till ditt hem.
Varför ditt hem är inte en investering
Att köpa ett hus är mycket mer som att köpa möbler än vad det är som att köpa aktier och obligationer.
Det kostar mer up front än att hyra gör, varför hyra är ofta billigare om du planerar att flytta inom de närmaste åren . Men om du gör ett smart köp, och om du bor i hemmet under en längre tid, köpa ett hus kan kosta mindre än att hyra på lång sikt.
Med andra ord kan det vara ett smart ekonomiskt beslut. Men det gör det inte en god investering.
Nyckelordet här är ”kostnad.” Även om det kostar mindre än att hyra, köpa ett hus fortfarande kostar mer pengar än det gör du – åtminstone under en mycket lång tid, och i många fall för evigt.
Låt oss titta på ett exempel för att se hur det fungerar.
Kör siffrorna på att äga ett hem
Låt oss föreställa oss att du köper ett hem för $ 300.000. Detaljerna kommer att variera kraftigt med situationen, men för detta exempel låt oss anta följande:
- Du tar ut en 30-årig inteckning med en fast 4,25% ränta.
- Du gör en standard 20%, eller $ 60.000, handpenning.
- Du betalar 4%, eller $ 12.000, i avslutande kostnader.
- Du betalar 1% av ditt hem värde varje år i fastighetsskatt.
- Du betalar 1% av ditt hem värde varje år på husägare försäkring.
- Du betalar 1,5% av ditt hem värde varje år på underhåll och förbättringar.
Och låt oss också anta följande om tillväxten av ditt hem värde:
- Ditt hem värde ökar med 3% per år.
- Inflations genomsnitt 2% per år.
- Använda Freddie Mac House Price Index för bostadspriserna och data från Bureau of Labor Statistics för inflationsdata att 1% skillnad är rätt i linje med data från 1975 till idag.
Efter 10 år, vilket är en ganska lång tid i en värld av bostadsägande, kommer ditt hus har ökat i värde till $ 391.432, vilket låter bra! När allt kommer omkring, som vänder ner en vinst på $ 91.432? Dessutom får du har betalat ned några av de viktigaste på din inteckning, tjänar du ytterligare kapital.
Problemet är tvåfaldigt:
- Eftersom inteckningar skrivs på ett sätt som front laddar räntor, kommer du bara har ungefär $ 200.768 i eget kapital vid den punkten. Du skulle inte få hela $ 391.432 i en försäljning.
- Factoring i försäkringar, fastighetsskatt och underhåll, plus ränta på lånet, kommer du att ha spenderat $ 279.315 för att köpa och äga huset under dessa 10 år.
Vilket innebär att i stället för en $ 98.326 vinst, har du faktiskt förlorat $ 78.546. Och det inte ens faktor i kostnaden för att sälja ditt hem, vilket kan vara betydande. (Det skall heller inte räkna med de olika skatte fördelarna med en egen bostad, som visserligen potentiellt värdefulla, ofta överskattas.)
Det tar 29 år innan det egna kapitalet i ditt hem överträffar den summa pengar som du har betalat in i den. Och även då du bara har $ 23.969 att visa för det, vilket kan översättas till en årlig avkastning 0,08%. Och återigen, som inte faktor i kostnaderna för att sälja hemmet.
Efter 50 år, som omfattar 20 år inteckning fritt, du äntligen se en anständig $ 131.746 avkastning över vad du har spenderat. Vilket låter ganska bra, tills du kommer ihåg att det har varit 50 ÅR och att din årlig avkastning är endast 0,43%.
Och även då detta är alla antar ganska idealiska förhållanden. Du bor i samma hem för evigt. Värdet ökar med samma, konsekvent mängd varenda år, utöver inflation (som är långt ifrån garanterad). Du behöver aldrig lägga till hemmet eller redogöra för andra större reparationer eller förbättringar utöver normalt underhåll. Det finns inga naturkatastrofer.
Även i det ideala scenariot, det tar 50 år bara för dig att sluta med en årlig avkastning 0,43%.
Det kan ha varit en bra ekonomiskt beslut, men det var inte en bra investering.
Det rätta sättet att tänka på att köpa ett hem
Naturligtvis händer inget av detta i ett vakuum. Bostäder är den enskilt största kostnaden för de flesta amerikanska hushåll, och om du inte köper ett hem, kommer du förmodligen att betala hyra en som hela tiden – som bär sina egna kostnader och möjligheter.
Allt jag säger är att köpa ett hem bör betraktas annorlunda än att investera i aktiemarknaden, och att beräkna avkastningen är inte så enkelt som att subtrahera ditt inköpspris från det aktuella värdet.
Att köpa ett hem verkligen kommer ner till två grundläggande frågor:
- Är det Lätta en livsstil som gör dig glad?
- Kommer det att spara pengar på lång sikt jämfört med alternativen?
Med andra ord, att köpa ett hus är mycket mer som att köpa möbler än att investera i aktiemarknaden. Det kan vara ett smart ekonomiskt beslut, men det är inte en sann investering.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.