Table of Contents
Vad kan man göra om du befinner dig i ekonomiska problem med ditt hem
Att köpa ett hem är vanligtvis en glad milstolpe. Du har passerat en viktig tröskel. Du har uppnått ett liv milstolpe. Du känner optimistiska och tillförsikt inför framtiden.
Jag menar inte att kasta kallt vatten på din fest, men jag skulle vilja utvidga ett varningens.
Verkligheten är att miljontals husägare har avvecklats i avskärmning. Många av dessa människor kände en gång som glad och optimistisk om sina inköp som du gör.
När allt kommer omkring, när du köper ett hem, är tanken att detta hus kan en dag bli föremål för avskärmning kanske det sista du tänker på.
Hur kan du undvika denna risk? Läs vidare.
Varför Villaägare förlora sina hem?
De flesta hem falla i avskärmning efter att ägaren standard – eller slutar att full betalning – på sina bolån. Hur detta hända?
Ibland sker detta eftersom ägaren overextended, köper mer hem än de rimligen skulle ha råd. Likaså långivaren erbjöd också ett lån till en okvalificerad köpare; någon som inte borde ha tilldelats ett bostadslån av den storleken. (Före lågkonjunkturen gjorde många långivare inte kontrollera en persons resultat före tilldelning ett lån. Inte överraskande, många lån sökande låtsades att de tjänat mer pengar än de faktiskt gjorde.)
Andra gånger, ägare standard efter att de har drabbats med en rad oväntade händelser i livet, såsom att förlora sina jobb eller inför stora medicinska räkningar, vilket påverkar deras förmåga att göra sina månatliga avbetalningar.
I vissa fall, tog ägaren ut ett topplån och spenderade pengar på skulder (snarare än inkomstgenererande tillgångar), vilket minskade deras totala nettoförmögenhet och skadat deras förmåga att återbetala den andra noten.
I andra fall, accepterar ägaren en justerbar ränta inteckning, förutsatt att de kommer att kunna möta kravet betalning om räntan stiger.
(Federal lag kräver långivaren att avslöja den maximala ränta som ägaren kan betala enligt villkoren i sin justerbar ränta inteckning not.) Ägaren har låga inledande räntor ett tag, men när dessa stiger upptäcker ägaren att uppfylla dessa betalningar är svårare än de hade väntat, och faller i efterskott.
Och i många fall inser husägare att han eller hon är “underwater” på sina lån (ett koncept som vi kommer att diskutera nedan) och drar slutsatsen att gå iväg är det mest rimliga valet.
Som ni ser, det finns många skäl till varför ägare faller bakom på sina betalningar.
Hur kan du skydda dig?
Ingen tycker om att tänka på processen av potentiellt inför avskärmning. Men vi måste ta en ordentlig titt på riskfaktorer som kan leda oss mot hotet om utestängning om vi vill utveckla en stark, ansvarsfullt förhållningssätt till våra personliga ekonomi.
Dessutom måste vi också förstå hur avskärmning processen fungerar så att om vår framtid tog en vändning till det sämre, skulle vi ha en uppfattning om vad som kan ligga framöver. Detta kommer att hjälpa oss veta vad andra alternativ vi kan välja mellan.
I denna artikel kommer vi först täcker de viktigaste riskfaktorerna som kan leda till avskärmning och sedan dyka in i själva processen.
Risker som leder till utestängning
Cirka 7 miljoner människor förlorade sina hem under den stora recessionen, enligt CBS News .
Medan antalet utmätningar har avtagit sedan dess, många husägare fortfarande problem. I slutet av 2015, cirka 4,3 miljoner husägare var under vattnet, vilket innebär att husägare äger ett hem som är värt mindre än det belopp de är skyldiga på sina hypotekslån.
Att vara under vattnet på ditt hem är en av de största riskfaktorerna indikerar avskärmning. Trots allt, om hemmet är värda mindre än saldot skyldig, kan du dra slutsatsen att det är helt enkelt mer meningsfullt att gå därifrån.
Innan du gör detta beslut, men här är ett varningens ord: gå bort rymmer stora konsekvenser för din kredit. Det kan skada din förmåga att köpa ett annat hem i framtiden, samt din förmåga att hyra hem, öppna kreditkort, lån på andra typer av lån, och även kvalificera sig för vissa arbeten.
Vad ska du göra om ditt hem är under vatten? Du kanske vill hålla fast hem och vänta på fastigheten för att återfå sitt värde. Om du behöver flytta, kan du hyra hem till en hyresgäst. Alternativt, om du måste sälja hemmet, kan du be din långivare för kort försäljning godkännande (vi kommer att diskutera detta nedan) eller ta med kontanter till stängningstabellen.
Vad händer om du inte är under vattnet men du kämpar för att göra betalningar?
Först, innan du köper ett hem, köpa en billigare hem än det som du är berättigad. Du behöver inte köpa en bostad kostar det maximala lånebeloppet som du har rätt att ta emot.
Många personer inom fastighetsbranschen säga att dina lånekostnader själv ska sluka en tredjedel av din nettolön. Denna siffra inkluderar inte reparationer, underhåll, verktyg och andra tillhörande kostnader. Dock kan den siffran vara för hög. Prova denna metod, istället: som en allmän tumregel, sikta för alla dina hem relaterade betalningar, inklusive verktyg, reparationer och underhåll, för att komma till cirka 25 till 30 procent av din nettolön.
På toppen av det, upprätthålla en katastroffond som täcker åtminstone sex månader dina utgifter. Hålla denna nödfond i ett kontantbaserat sparkonto, snarare än i alla typer av investeringar (som aktier). Klicka inte på detta för semester, födelsedagar, eller årliga kostnader. Bevara detta endast för riktiga nödsituationer.
Om du befinner dig kämpar för att göra betalningar, börjar drastiskt skära kostnader i olika områden i ditt liv. Du är mitt i en finansiell kris; spendera det. Inte bara klippa din kabel; säljer hela TV. Inte bara brun-bag din lunch; byta till en högskolestudent ris-och-bönor diet tills du är tillbaka på fötterna. Tjäna extra pengar på varje ledig sekund av dina kvällar och helger med frilansuppdrag, som du kan hantera online hemifrån medan barnen sover. Se om du är berättigad att refinansiera till en lägre ränte inteckning.
Om du halkar efter på dina betalningar och du inte tror att du kan komma ikapp, är det dags att sälja din bostad. Sälja din bostad är långt bättre till utestängning.
Om ditt hem är värt mindre än det belopp du är skyldig, behöver du din långivare godkännande för en kort försäljning. En kort försäljning är en försäljning av hemmet där låntagaren får mindre än de för närvarande är skyldig. Långivaren förlorar skillnaden.
Om långivaren inser att de är mer benägna att ta igen sina förluster genom en kort försäljning än genom en traditionell avskärmning processen, kommer de att göra det möjligt för låntagaren att gå vidare med att lista sin egendom som en kort försäljning.
Blankning är ett sätt att undvika inför kreditåterverkningarna av en fullskalig avskärmning, men de är inte idealisk. Ha detta i bakfickan som en sista utväg.
Med allt detta sagt, låt oss tala om själva avskärmning processen. När du är på väg att se, är avskärmning processen ganska långa och det finns flera möjligheter inom denna process där du kan försöka att släppa ditt hem genom en kort försäljning, snarare än en avskärmning.
Låt oss titta på processen så att du kan förstå vad som händer längs varje steg på vägen.
Avskärmningen processen
Först en disclaimer: processen varierar state-by-läge. I vissa stater, har långivaren kraft försäljning och kan föra en “icke-rättsliga avskärmning.” Följande process som beskrivs nedan är en mycket allmän beskrivning av den rättsliga avskärmning processen i vissa stater. Om du befinner dig inför eventuell utestängning, prata med en advokat.
När en låntagare inte fullgör sin avbetalning, kan långivaren sedan lämna in en allmän betalningskrav, även känd som en meddelande om uppsägning eller litispendens. Detta in offentligt meddelande om uppsägning varnar låntagaren att det har skett ett brott mot en överenskommelse.
Efter låntagaren har fått meddelande om uppsägning, de har en frist, som bestäms av nationell lag, där de kan återinföra sina lån genom att betala av utestående förfallna balansen och fastna aktuell med sin avbetalning. Denna frist kallas pre-avskärmning.
Pre-avskärmning är tidsperioden mellan meddelande om uppsägning och när en fastighet kan återtas eller säljas på offentlig auktion. Under denna frist har låntagaren några alternativ för att få dig uppdaterad om sina lån:
- Låntagaren kan göra sina betalningar up-to-date och återställa sina lån genom att betala förfallna balanser.
- De kan ansöka om ett lån modifiering för att minska sin avbetalning.
- De kan försöka att sälja fastigheten till en tredje part för att undvika utestängning.
- De kan tillåta den egendom som skall säljas till ett pre-avskärmning offentlig auktion.
Om låntagaren inte kan återinföra sina lån, har långivaren möjlighet att återta fastigheten och ta ansvar med avsikt att åter sälja fastigheten. Egenskaper som har återtas av långivaren (vanligtvis en bank) blivit känd som Real Estate Ägs (REO).
Poängen
Följ några grundläggande riktlinjer för att minska risken för att drabbas av en personlig bolånekris: köpa betydligt mindre hem än du har råd. Håll en katastroffond med minst sex månader till ett värde av kostnader.
Skapa flera strömmar av inkomst, så att om en källa torkar upp, kommer din inkomst inte falla till noll. Undvik icke-hypotekslån konsumentfordringar, som billån eller kreditkort skuld. Förstå hur processen fungerar, så att du inte kommer att falla i några överraskningar.
Med detta sagt, njuta av ditt hem. De allra flesta husägare inte upplever avskärmning. Du är kunniga nog att ta en pro-aktiv titta på de stora riskfaktorer som leder till denna olyckliga erfarenheten så att du kan skydda mot dem. Och dessa garantier, i stort, kretsar kring den tidlösa princip privatekonomi att leva under ditt sätt.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.