Hyr att äga erbjudanden ser ut och känns mycket som vanliga hem försäljning, och de är ett alternativ till traditionella bostadslån. Både köpare och säljare kan dra nytta av dessa arrangemang, men det är viktigt att alla vet vad riskerna är innan du sätter igång.
På denna sida med hyra till egna transaktioner med ett hem, men det finns andra typer av program där ute.
Table of Contents
Vad är hyra till egna?
Hyr att äga är ett sätt att köpa eller sälja något över tiden, vilket ger köparen en ”option” att köpa någon gång i framtiden.
Med en traditionell köp och försäljning, köpare och säljare slutföra köpet mer eller mindre direkt efter att enas om termer (vid stängning), men hyr att äga är annorlunda.
Under en hyra till eget avtal, köparen och säljaren samtycker till möjligheten av en försäljning någon gång i framtiden. I slutändan beslutar hyresgästen / köparen om transaktionen verkligen kommer att äga rum. Under tiden gör köparen betalningar till säljaren, och en del av dessa betalningar (oftast) minska de pengar som behövs för att köpa huset vid ett senare tillfälle.
Varför köpa med hyra till egna?
Hyra till egna program kan vara attraktivt för köpare, särskilt de som räknar med att vara i en starkare finansiell ställning inom några år.
Köp med dåliga krediter: Köpare som inte kan kvalificera sig för ett bostadslån kan börja köpa ett hus med en hyra till egna avtal. Med tiden kan de arbeta på att återuppbygga sin kredit poäng, och de kanske kan få ett lån när det är äntligen dags att köpa huset.
Låsa in en köpeskilling: På marknader med ökande huspriser kan köparna få ett avtal om att köpa på dagens pris (men köpet kommer att äga rum flera år i framtiden). Köpare har möjlighet att backa ur om huspriserna faller, även om det är vettigt ekonomiskt beror på hur mycket de har betalat enligt avtalet.
Test Drive: Köpare kan leva i ett hem innan de bestämmer sig för att köpa fastigheten. Som ett resultat, kan de lära sig om problem med huset, mardröm grannar och andra problem innan det är för sent.
Flytta mindre: Köpare som har åtagit sig att ett hem och grannskap (men inte att köpa) kan komma in i ett hus som de så småningom kommer att köpa. Detta minskar kostnaden och besväret med att flytta efter några år.
Bygga kapital: Tekniskt behöver hyresgäster inte bygga eget kapital på samma sätt som husägare gör. Men betalningar kan ackumuleras och ger en ansenlig summa sättas in mot hem köp. Köpare kan också bara spara pengar på ett sparkonto och använda dessa medel i stället (undvika de fallgropar av hyran att äga, och ger möjlighet att köpa något hus).
Varför sälja med hyra till egna?
Säljare kan också dra nytta av hyra till egna arrangemang.
Fler köpare: Om du har problem med att locka köpare, kan du också marknadsföra till hyresgäster som hoppas att köpa i framtiden. Inte alla har bra kredit och kan kvalificera sig för ett lån, men alla behöver en plats att leva.
Tjäna inkomst: Om du inte behöver sälja rätt bort och använda pengarna till en annan handpenning, kan du tjäna hyresintäkter under förflyttning mot att sälja en fastighet.
Högre pris: Du kan be om ett högre försäljningspris när du erbjuder hyr att äga. Du ger en möjlighet att människor kan vara villiga att betala för. Hyresgäster har också en ”option” att köpa huset – som de aldrig skulle kunna använda – och flexibilitet alltid kostar extra.
Investerat hyresgästen: en potentiell köpare är mer benägna att ta hand om en fastighet (och komma överens med grannar) än en hyresgäst utan skinn i spelet. Köparen är redan investerat i fastigheten och har ett intresse av att bevara det.
Hur det fungerar
Allt är förhandlingsbart: en hyra till egen transaktion, även känd som ett leasingavtal alternativ, börjar med kontraktet. Både köpare och säljare är överens om att vissa termer och alla villkor kan ändras för att passa allas behov. Beroende på vad som är viktigt för dig (om du är en köpare eller säljare), kan du begära vissa funktioner innan de undertecknar ett avtal.
Till exempel kan du begära en större eller mindre up-front betalning om det skulle vara till hjälp för dig.
Råd är viktigt: Var noga med att granska ett avtal med ett fastighetsbolag advokat eftersom dessa transaktioner kan vara komplicerat, och det finns en hel del pengar inblandade. Hyra till egna erbjudanden är särskilt riskabelt för köpare. Flera bedrägerier dra nytta av människor med dålig kredit och stora förhoppningar om att köpa ett hem. Även med en ärlig säljare, är det möjligt att förverka en massa pengar om saker och ting inte går som planerat.
En option att köpa: I början av varje hyra till egna transaktionen betalar köparen säljaren ett optionspremie , som ofta är cirka fem procent av den slutliga köpeskillingen (även om det kan säkert vara högre eller lägre). Denna betalning ger köparen rätt eller ”option” – men inte skyldighet – att köpa hem någon gång i framtiden.
Ingen återbetalning: Den första premiebetalning återbetalas, men det kan tillämpas på inköpspriset (om köparen någonsin köper hem, kommer hon inte komma med så mycket pengar). Större options betalningar är riskabelt för köpare: om affären inte går igenom någon anledning, det finns inget sätt att få pengarna tillbaka. Säljaren får oftast för att hålla eventuella premieinbetalningar efter en hyra till egna transaktionen avslutas.
Köpeskilling: köpare och säljare sätta en köpeskilling för hemmet i anställningsavtalet. Någon gång i framtiden (vanligtvis mellan ett och fem år, beroende på förhandlingarna), köparen kan köpa hem för det priset – oavsett vad hemmet är faktiskt värt. När prissättningen är inte ovanligt ett pris som är högre än det nuvarande priset (annars är säljaren bättre att bara sälja idag). Om hemmet har gått upp i värde snabbare än väntat, saker och ting fungerar i köparens fördel. Om hemmet förlorar värde, hyresgästen förmodligen inte kommer att köpa hem (delvis eftersom det kanske inte vettigt, och dels för att hyresgästen inte skulle kunna kvalificera sig för ett stort lån med en hög lån till värdet förhållande). Köpare brukar ansöka om en inteckning när det är dags att köpa hem.
Månatliga betalningar: Köparen / hyresgästen gör också månatliga betalningar till säljaren. Dessa betalningar fungerar som hyresbetalningar (eftersom säljaren fortfarande äger fastigheten), men hyresgästen betalar normalt lite extra varje månad. Tilläggsbeloppet är vanligtvis kredit den slutliga köpeskillingen, så det minskar mängden pengar köparen har att komma med när man köper hem. Återigen är det extra hyra “premium” återbetalnings – det kompenserar säljaren för att vänta runt för att se vad köparen kommer att göra (säljaren inte kan sälja fastigheten till någon annan tills avtalet med hyresgästen ändarna).
Underhåll: alla inblandade har ett välskött hem, men vem ska betala? Ditt avtal bör ange vem som är ansvarig för underhåll och omfattande reparationer. Vissa avtal säger att allt under $ 500 är ansvarig för köparen, men lokala lagar kan komplicera saken (hyresvärdar kan krävas för att ge vissa bekvämligheter, även om ditt avtal säger något annat).
Hyra till egna fallgropar
Ingenting är perfekt, och det inkluderar hyra ut till egna program. Dessa transaktioner är komplicerade, och både köpare och säljare kan få några obehagliga överraskningar. Några exempel är listade nedan, men listan över saker som potentiellt kan gå fel är mycket längre. Endast en lokal fastigheter advokat kan ge dig en god uppfattning om vad som står på spel i din situation, så se till att besöka med en innan du registrerar någonting.
Riskerna för Köpare
Förlorar pengar: Om du inte köpa hem – av någon anledning – du förlorar alla de extra pengar du har betalat. Säljare som lätt frestas kan göra det svårt eller ointressant för dig att köpa.
Långsamma framsteg: Du kanske planerar att förbättra din kredit eller öka din inkomst så att du kvalificera sig för ett lån när alternativet slutar, men det kanske inte fungerar som planerat.
Mindre kontroll: Du behöver inte äga fastigheten, så att du inte har total kontroll över den. Din hyresvärd kan sluta göra avbetalning och förlorar egendom genom avskärmning eller kanske du inte vara ansvarig för beslut om större underhåll. På samma sätt skulle din hyresvärd förlorar en dom eller sluta betala fastighetsskatt och sluta med liens på fastigheten. Avtalet bör ta itu med alla dessa scenarier (och hyresvärden är inte tillåtet att sälja när du har en option på fastigheten), men rättsliga tvister är alltid en stor smärta.
Fallande priser: Huspriserna kan falla , och du kanske inte att kunna omförhandla ett lägre inköpspris. Då är du kvar med möjlighet att förlora alla dina alternativ pengar eller köpa huset. Om din långivare inte kommer att godkänna en överdimensionerad lån, måste du ta med extra pengar för att stänga för en handpenning.
Sena betalningar ont: Beroende på ditt avtal, om du inte betalar hyran i tid, kan du förlora rätten att köpa (tillsammans med alla dina extra betalningar). I vissa fall, hålla dig ditt val, men din extra betalning för månaden inte är ”räknas”, och det kommer inte att lägga till det belopp som du har samlat för eventuell köp.
Hem problem: Det kan finnas problem med den egendom som du inte vet om förrän du försöker att köpa den (till exempel problem med titel). Behandla en hyra till egna inköp som en ”riktig” köp – få en inspektion och titel sökningen innan dykning i.
Scams: hyra till egna bedrägerier är ett tilltalande sätt att ta stora summor pengar från människor som inte är i en ekonomiskt trygg position.
Riskerna för säljare
Ingen säkerhet: Din hyresgästen kan inte köpa, så du måste börja om igen och hitta en annan köpare eller hyresgäst (men åtminstone får du behålla de extra pengar).
Långsam pengar: Du får inte en stor klumpsumma, som du kan behöva köpa din nästa hus.
Missing uppskattning: Du låsa vanligtvis i ett försäljningspris när du registrerar en hyra till egna överenskommelse, men bostadspriserna kan stiga snabbare än du förväntat. Du kan göra bättre hyra plats och få ett försäljningsavtal i framtiden (eller du kanske inte).
Fallande huspriser: Huspriserna kan falla, och om din hyresgäst inte köpa, skulle du ha varit bättre att helt enkelt sälja fastigheten.
Upptäcka brister: Köpare kan upptäcka brister som du inte visste om att använda i hemmet på olika sätt, och de kan besluta att inte köpa. Kanske VVS kan hantera ett par, men inte en familj på fem, och ingen kunde ha känt till problemet. Du är inte försöker lura vem som helst – det är ett fel som aldrig kom upp i det tidigare levande arrangemang – men nu är det en fråga och du måste lämna det till framtida köpare (eller fixa det).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.