Att investera i fastigheter är en av de äldsta formerna av investeringar, har funnits sedan början av mänskliga civilisationen. Predating moderna börserna, är fastigheter en av de fem grundläggande tillgångsklasser att varje investerare allvarligt bör överväga att lägga till hans eller hennes portfölj för den unika kassaflöde, likviditet, lönsamhet, skatt och diversifiering fördelar den erbjuder. I denna inledande guide kommer vi att gå igenom grunderna i fastigheter att investera, och diskutera de olika sätt du kan skaffa eller ta ägande i fastighetsinvesteringar.

Låt oss först börja med grunderna: Vad är fastighets-investeringar?

Vad är fastigheter investera?

Fastigheter investerar är en bred kategori av drift, investeringar och finansiella aktiviteter centrerad kring att tjäna pengar från materiell egendom eller kassaflöden på något sätt knutna till en egendom.

Det finns fyra huvudsakliga sätt att tjäna pengar i fastigheter:

1. Real Estate Värdering : Detta är när fastigheten ökar i värde. Detta kan bero på en förändring i fastighetsmarknaden som ökar efterfrågan på fastigheter i ditt område. Det skulle kunna använda bero på uppgraderar du lägger i din fastighetsinvesteringar för att göra det mer attraktivt för potentiella köpare eller hyresgäster. Fastighets uppskattning är en knepig spel, dock.
2. Cash Flow Resultat (Hyr) : Den här typen av fastighetsinvesteringar fokuserar på att köpa en fastighet, såsom ett hyreshus, och driva det så att du samlar en ström av pengar från hyran. Kassaflödet intäkter kan genereras från flerbostadshus, kontorsbyggnader, hyra hus och mycket mer.
3. Real Estate relaterade intäkter : Detta är intäkter som genereras av mäklare och andra branschspecialister som tjänar pengar genom provisioner från att köpa och sälja fastigheter. Den innehåller även fastigheter förvaltningsbolag som får behålla en andel av hyres i utbyte mot att köra dag till dag driften av en fastighet.
4. Underordnade Real Estate Investment Resultat : För vissa fastighetsinvesteringar, kan detta vara en stor källa till vinst. Underordnade fastighetsinvesteringar resultatet ingår saker som automater i kontorsbyggnader eller tvättstuga i låg hyra lägenheter. I själva verket tjänar de som mini-verksamheter inom en större fastighetsinvesteringar, så att du kan tjäna pengar på en semi-captive samling kunder.

Den renaste, enklaste formen av fastigheter att investera handlar om kassaflödet från hyres snarare än uppskattning . Real Estate Investing uppstår när investeraren, även känd som hyresvärden, förvärvar en bit över egendom, oavsett om det är rå jordbruksmark, mark med ett hus på den, mark med en kontorsbyggnad på den, land med en industriell lager på den, eller en lägenhet.

Han eller hon finner då någon som vill använda den här egenskapen, känd som en  hyresgäst , och de ingå ett avtal. Hyresgästen får tillgång till fastigheter, att använda det under vissa villkor, för en viss tid, och med vissa begränsningar – av vilka några anges i federala, statliga och lokala lagar och andra som är överenskommits i hyresavtalet eller hyresavtal . I utbyte betalar hyresgästen för möjligheten att använda fastigheter. Betalningen han eller hon skickar till hyresvärden är känd som “hyra”.

För många investerare, hyresintäkter från fastighetsinvesteringar har en stor psykologisk fördel över utdelningar och intresse från att investera i aktier och obligationer. De kan köra av hotellet, se det och röra vid den med sina händer. De kan måla det deras favoritfärg eller anlita en arkitekt och byggföretag att ändra den. De kan använda sina förhandlingsförmåga för att bestämma hyran låta en bra operatör att generera högre kapitalisering priser , eller “cap priser.”

Från tid till annan, fastighetsinvesterare blir så missriktade som aktieinvesterare under börsbubblor och insisterade på att kapitalisering priser spelar ingen roll. Fall inte för det. Om du har möjlighet att prissätta dina priser på lämpligt sätt, bör du njuta av en tillfredsställande avkastning på ditt kapital efter beaktande av kostnaden för fastigheten, inklusive rimliga avskrivningsreserver, egendom och inkomstskatter, underhåll, försäkringar och andra utgifter. Dessutom bör man mäta den tid som krävs för att ta itu med investeringen, eftersom din tid är den mest värdefulla tillgången du har – det är anledningen till passiva inkomster är så omhuldade av investerare. (När dina innehav är tillräckligt stor, kan du skapa eller hyra en fastighet förvaltningsbolag att hantera dag till dag driften av ditt fastighetsbestånd i utbyte mot en andel av hyresintäkter, omvandla fastighetsinvesteringar som hade varit förvaltas aktivt till passiva investeringar.)

Vad är några av de mest populära sätten för en person att börja investera i fastigheter?

Det finns en myriad av olika typer av fastigheter investeringar en person kan överväga för hans eller hennes portfölj.

 Det är lättare att tänka i termer av de stora kategorierna i vilka fastighetsinvesteringar faller baserade på de unika fördelar och nackdelar, ekonomiska egenskaper och hyra cyklar, sedvanliga hyresvillkor, och mäklar praxis type-egenskapen. Fastigheter är normalt kategoriseras i en av följande grupper:

• Bostadsfastigheter investera – Det är egenskaper som innebär att investera i fastigheter knuten till hus eller lägenheter där individer eller familjer bor. Ibland fastighetsinvesteringar av denna typ har en serviceverksamhet komponent, såsom hemtjänst anläggningar för äldre eller byggnader full service för hyresgäster som vill ha en lyxig upplevelse. Leasing brukar köra i 12 månader, ge eller ta ett halvår på vardera sidan, vilket leder till en mycket snabb anpassning till marknadsförhållanden än vissa andra typer av fastighetsinvesteringar.
• Kommersiella fastigheter investerar – Kommersiella fastighetsinvesteringar består till stor del av kontorsbyggnader. Dessa kontrakt kan låsas i många år, vilket resulterar i ett tveeggat svärd. När en kommersiella fastighetsinvesteringar är fullt uthyrd med långsiktiga hyresgäster som kommit överens om att rikt prissatta leasing priser, fortsätter kassaflödet även om leasing priser på jämförbara fastigheter faller (förutsatt att hyresgästen inte gå i konkurs). Å andra sidan, är det tvärtom – du kan hitta dig själv tjäna betydligt under marknadsleasing priser på en kontorsbyggnad för att du tecknat långsiktiga hyresavtal innan hyresavtalet priser ökat.
• Industriella fastigheter investera – Egenskaper som faller under industriella fastigheter paraply kan omfatta lager och distributionscentraler, lagringsenheter, fabriker och monteringsanläggningar.
• Retail fastigheter investerar  – Vissa investerare vill äga fastigheter som köpcentra, gallerior band, eller traditionella gallerior. Hyresgäster kan inkludera butiker, frisörer, restauranger och liknande företag. I vissa fall, priser inkluderar en procentsats av en butikens detaljhandeln för att skapa ett incitament för hyresvärden att göra så mycket som han, hon eller den kan för att göra detaljhandeln egendom attraktiv för konsumenterna.
• Blandad användning fastigheter att investera  – Detta är en catch-all kategori för när en investerare utvecklar eller förvärvar en fastighet som innehåller flera typer av ovannämnda fastighetsinvesteringar. Till exempel kan du bygga en multi-story byggnad som har detaljhandel och restauranger på bottenvåningen, kontorsutrymme på de närmaste golv och bostadslägenheter på de återstående golv.

Du kan också engagera på utlåningssidan av fastigheter att investera efter:

• Att äga en bank som tecknar bolån och kommersiella fastigheter lån. Det kan handla om offentligt ägande av aktier. När en institutionell eller enskild investerare analyserar en bankaktier, lönar det sig att uppmärksamma fastigheter exponering av banklån.
• Emissionsgarantier privata bolån för privatpersoner, ofta högre räntor för att kompensera dig för ytterligare risker, kanske inklusive ett leasingavtal till egen kredit bestämmelse.
• Att investera i mezzanine värdepapper, vilket gör att du kan låna ut pengar till ett fastighetsprojekt som du sedan kan omvandla till ägarandel om den inte återbetalas. Dessa används ibland i utvecklingen av hotell franchising.

Det finns under specialiteter fastigheter att investera inklusive:

• Leasing ett utrymme så att du har lite kapital bundet i det, förbättra den, då under leasing samma utrymme till andra för mycket högre priser, vilket skapar otroliga avkastning på kapitalet. Ett exempel är ett välskött flexibla kontor affärer i en storstad där mindre eller mobila arbetstagare kan köpa kontorstid eller hyra specifika kontor.
• Förvärva skatte lien certifikat. Dessa är en esoterisk område fastigheter att investera och inte lämplig för hands-off eller oerfarna investerare, men som – under de rätta omständigheterna, vid rätt tidpunkt och med rätt sorts person – generera hög avkastning för att kompensera för huvudvärk och risker som föreligger.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Ovanpå allt detta, kan du faktiskt investera i fastigheter genom något som kallas en fastighet investmentbolag eller REIT. En investerare kan köpa REITs genom ett mäkleri konto, Roth IRA, eller annan depå av något slag. REITs är unika eftersom skattestrukturen enligt vilken de drivs skapades tillbaka under Eisenhower administrationen för att uppmuntra mindre investerare att investera i fastighetsprojekt de annars inte skulle ha råd, som att bygga köpcentrum och hotell. Företag som har valt REIT behandling betalar ingen federal inkomstskatt på sina företagens vinster så länge de följer några regler, bland annat ett krav på att dela ut 90% eller mer av vinsten till aktieägarna i form av utdelning.

En nackdel med att investera i REITs är att, till skillnad från vanliga aktier, utdelningen på dem är inte “kvalificerade utdelning”, vilket innebär att ägaren kan inte dra nytta av de låga skattesatser för de flesta utdelning. Istället utdelning från investmentbolag fastighets beskattas på investerarens personliga takt. På uppåtsidan och har IRS senare styrde att REIT utdelning som genereras inom en tax shelter såsom Rollover IRA är i stort sett inte omfattas av den oberoende affärs inkomstskatten så att du skulle kunna hålla dem i en pension konto utan mycket oro skatte komplexitet , till skillnad från en master kommanditbolag.

(Om du är intresserad av att lära mer om dessa unika värdepapper, börja med att kolla in  Real Estate Investing Genom REITs, som omfattar REIT likviditet, eget kapital, hur man använder REITs till fastigheter investerar fördel, och mycket mer.)

Investera i fastigheter genom husägande

För alla investera alternativ fastighets tillgängliga för investerare, är en vanlig människa kommer att få sin första fastighetsägande erfarenhet på traditionellt sätt: Genom att köpa ett hem.

Jag har aldrig ses förvärvet av ett hem helt på samma sätt de flesta av samhället gör. Istället föredrar jag att tänka på en persons primära bostad som en blandning av personlig nytta och finansiell värdering, och inte nödvändigtvis en investering. För att vara mer direkt, är ett hem inte en investering på samma sätt ett hyreshus är. På sitt allra bästa, och under den mest idealiska omständigheter, är det säkraste strategin för att tänka på ett hem som en typ av tvångs sparkonto som ger dig en hel del personligt bruk och glädje när du bor i det.

Å andra sidan, när du närmar dig pension, om du tar en helhetssyn på din personliga förmögenhet, är direkt ägande av ett hem (utan skuld mot det) en av de bästa investeringar en person kan göra. Inte bara kan det egna kapitalet utnyttjas genom användningen av vissa transaktioner, inklusive omvänd inteckningar, men kassaflödet sparats från att inte behöva hyra i allmänhet resulterar i nettosparande – vinsten komponent som skulle ha gått till hyresvärden effektivt stannar i husägare ficka. Denna effekt är så stark att även tillbaka på 1920-talet ekonomer försökte räkna ut ett sätt för den federala regeringen att beskatta kassa besparingar under hyra för skuldfria husägare, med tanke på det en inkomstkälla.

Detta är en annan typ av investering, men – något som kallas en “strategisk investering.” Var ekonomin att kollapsa, så länge du kan betala fastighetsskatt och grundläggande underhåll, kunde ingen avhysa dig från ditt hem. Även om du var tvungen att odla din egen mat i en trädgård, det finns en nivå av personlig säkerhet finns som betyder något. Det finns tillfällen när ekonomisk avkastning är sekundärt till andra, mer praktiska överväganden. Vad du än gör, men inte offra din likviditet för att försöka bygga upp kapital i ditt fastighetsinvesteringar för snabbt, eftersom det kan leda till katastrof (inklusive konkurs).

Om du sparar att skaffa ett hem, är en av de stora misstag jag ser nya investerare sätter sina pengar i aktiemarknaden, antingen genom enskilda aktier eller indexfonder. Om du har någon chans att behöva utnyttja dina pengar inom fem år eller mindre, har du något att göra någonstans nära aktiemarknaden. I stället bör du efter en investeringsmandat som kallas kapital bevarande. Här är de bästa ställena att investera pengar du sparar för en handpenning.

Vilket är bäst – Real Estate Investing eller investera i aktier?

En av de vanligaste frågorna jag möter innebär den relativa attraktionskraft att investera i aktier kontra investera i fastigheter. Den korta versionen är att det är något besläktad med att jämföra vanilj och chokladglass. De är annorlunda, och som din nettoförmögenhet växer, kan du även finna att båda har en roll att spela i ditt totala portfölj. Din personlighet kommer också att informera ditt beslut, som vissa människor är mer temperaments inriktad mot aktieägande eller fastighetsägande, respektive.

Risker med Real Estate Investing

En betydande andel av fastighets avkastning genereras på grund av användningen av hävstång. En fastigheter förvärvas procent av eget kapital, resten finansieras med skulder. Detta resulterar i högre avkastning på eget kapital för fastigheter investerare; men om det går dåligt, kan det leda till ruin långt snabbare än en portfölj av fullt betalda stamaktier. (Det är sant, även om den senare minskade med 90% i en stor depression scenario, eftersom ingen kan tvinga dig att likvidera).

Det är därför de mest konservativa fastighetsinvesterare insisterar på en 50% skuld till soliditet eller i extrema fall, 100% aktiekapitalstruktur, som fortfarande kan producera bra avkastning om fastigheter har valts klokt. Miljardären Charlie Munger talar om en vän till honom före 2007-2009 fastigheter kollaps. Denna vän, en mycket rik hyresvärd i Kalifornien, såg sig omkring på höga värderingar på sina egenskaper och sade till sig själv. “Jag är rikare än jag någonsin skulle behöva vara Det finns ingen anledning för mig att ta risker för den skull mer .” Denna vän sålde många av sina egenskaper och används intäkterna för att betala av skulden på de återstående att han trodde den mest attraktiva. Som ett resultat, när ekonomin kollapsade, fastighetsmarknaderna var i kaos, människor förlorar sina egenskaper till utestängning, och bankaktier kollapsade – han behövde inte oroa sig för något av det. Även när hyrorna sjönk på grund av hyresgästen finansiella svårigheter, det var allt fortfarande överskottslikviditet och han var beväpnad med medel som hålls påfyllning sig, låta honom dra nytta av att köpa upp tillgångar alla andra tvingades att sälja.

Sluta försöka bli rik så snabbt, och nöja sig med att göra det på rätt sätt. Du kommer att ha mycket mindre stress i ditt liv, och det kan vara mycket roligt.

Vissa Avslutande tankar på Real Estate Investing

Naturligtvis är detta bara början på resan för att förstå ämnet, som vi har knappt skrapat på ytan. Real Estate Investing tar år av praxis, erfarenhet och exponering att verkligen uppskatta, förstå och bemästra.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together. View all posts by Ahmad Faishal