Unga vuxna med drömmen om homeownership alltmer vakna upp till något annat: verkligheten av studielån krisen.
En studie från Federal Reserve visade att för varje 10-procentig ökning av studielån skuld en person innehar, det finns en 1-2 procentenhet nedgång i homeownership takten under de första fem åren efter att ha lämnat skolan. Och Federal Reserve Bank of New York fastställt att upp till 35 procent av nedgången i bostadsägande bland vuxna 28-30 kan uppvisat upp till studielån skuld.
Vissa kan skaka av denna statistik eller tillskriva dem till osäkerheten i livet och sin karriär under åren direkt efter college. Men faktum är att 83 procent av människor ålder 22-35 med studielån skuld som inte har köpt ett hus skylla hållet på deras överväldigande lån – inte deras ålder, och inte sina karriärer.
Federal Reserve påpekar att som student skuld i det här landet mer än fördubblades under loppet av 10 år, markant minskat bostad.
”Jag tror att studielån är vår nästa stora ekonomiska krisen som en nation”, säger Jennifer Beeston, vice VD för hypotekslån på garanterad ränta inteckning. ”Studielån är den största frågan jag för närvarande ser i potentiella husägare. I många fall sina betalningar studielån är lika mycket eller mer än avbetalning.”
För att vara rättvis, att äga ett hem med en vit staketet ut framför – och de löpande underhållskostnader – är inte allas dröm. Men för dem som har sådana ambitioner, är månatliga betalningar studielån visat sig vara en trippel whammy.
Table of Contents
Skuld till intäktsrelation
En av de viktigaste åtgärderna långivare tänka på när man granskar en inteckning ansökan är en individ totala skuld till tal. Med studielån betalningar äter upp en stor del av de pengar låntagare har att leva på varje månad, har det blivit allt svårare att klara detta test framgångsrikt.
”Så dyrt som college har blivit och med så mycket skuld som den genomsnittliga examen har, är det svårt att lägga till en inteckning till sina månatliga betalningar för de första åren efter att hitta din karriär”, säger Mike Windle, pensionering planering specialist på C. Curtis Financial Group i Plymouth, Mich. ”Den största anledningen till studielån påverkar bostad är dess toll på skulden till inkomst.”
Den goda nyheten är att fler och fler studenter landar jobb direkt ur college, sade Windle. Men fortfarande tar de flesta människor så länge som ett decennium för att betala av sina studielån.
Beeston, som har varit en inteckning långivare för mer än ett decennium, säger de senaste åren mängden utbildningsrelaterade skulder sina kunder gå in med har skjutit i höjden.
”Jag tillbringar varje dag att prata med människor om deras ekonomi. Under de senaste tre åren har jag sett studielån blir allt mer av en fråga ”, säger Beeston. ”För tio år sedan, $ 100.000 i studielån skuld skulle ha varit av normen. Nu ser jag det varje dag.”
”Jag ser människor skjuta upp att köpa ett hem på grund av sina studielån,” Beeston fortsatte. ”Detta är inte bara läkare och advokater inför denna nivå av skulden. Jag ser det över hela linjen.”
Kreditvärdighet
Medan federala studielån kan erbjuda viss lättnad i tider av ekonomiska svårigheter, såsom uppskov eller överseende, privata lån gör normalt inte. Och ofta när låntagare inte kan gå ihop efter college, låt de betalningar studielån bild, på efterkälken en månad eller två eller försumma sina lån helt. Detta är en av de värsta saker att göra om du hoppas på att köpa ett hem inom en snar framtid.
”Om du standard på ditt studielån kan träffen till din kredit värdering lamslå din förmåga att köpa din första hem för upp till sju år,” sade Windle.
Studielån småbrottslighet är för närvarande cirka 10 procent.
Samtidigt förbättra din kredit värdering är vanligtvis något som tar tid, kan du också prova att ge bolåneinstitut ett förklarande brev med uppgifter om omständigheter som ledde till brottslighet.
Spara en handpenning
Squirreling bort handpenning för ett hem är den tredje stora hindret av dem belastas med enorma student skuld inför. Med en stor bit av din inkomst blir sugits bort mot studielån, spara upp standard handpenning – 20 procent av inköpspriset – kan bli en avlägsen dröm, tar år att uppnå.
På denna front, föreslår Windle inte bråttom att köpa en bostad innan du har tillräckligt med pengar ackumuleras. Det kan vara mycket dyrare. Utan 20 procent ned, kommer du förmodligen att behöva betala PMI – privata försäkringar för hypotekslån, en avgift som skyddar långivaren om du slutar göra betalningar på lånet. PMI avgift läggs till din månatliga avbetalningar.
”Jag säger till mina kunder att inte stressa. Ta dig tid att spara upp och samla 20 procent så att du inte behöver betala PMI ”, rådde Windle.
För de som söker en väg runt 20 procent, Windle föreslår forska Federal Housing Administration (FHA) låneprogram, varav vissa ger bostadslån till dem som har så lite som 3,5% för en handpenning. Samma program har ofta lägre kredit värdering krav, så lågt som 580 i vissa fall.
FHA erbjuder justerbar ränta och fasta lån ränta, som möjliggör finansiering upp till 96,5 procent av köpes, hålla avsluta kostnader och ner betalningar till ett minimum.
Dessutom har långivare Fannie Mae och Freddie Mac också blivit mer lyhörda för de utmaningar som studielån innehavare står inför, sade Rick Bechtel, vice vd och chef för amerikanska bolånebank på TD Bank.
”Detta behov är känt även på dessa nivåer”, sade Bechtel. ”Så du kommer att se alla typer av program i dag som kräver tre procent ned eller en procent ned. Och dessa är inte bara program för låga och måttliga inkomster människor.”
”Programmen som fanns fram till det senaste året eller två skulle göra det möjligt för den låga handpenningen endast om du var låga till måttliga inkomster. Det var ett trick box för många sökande ”, tillade Bechtel. ”Men nu du tittar på en procent eller tre procent ned program som inte är specifika för låga till måttliga inkomster låntagare. Det finns nu ett program för alla.”
Ytterligare steg att ta
En av de vanligaste råd som erbjuds av ekonomiska experter är att refinansiera ditt studielån om homeownership är på din att-göra-lista.
Ett bra refinansiering program kan sänka månatliga betalningar, vilket gör dem mer hanterbara och därmed frigöra pengar för att sätta mot andra saker, till exempel spara en handpenning eller betala en inteckning. Federala studielån erbjuder även inkomstbaserade amorteringsplaner.
”Det är svårt att tro att antalet personer som ännu inte arbetat sig in en inkomstgrundad avbetalningsplan”, säger Bechtel.
Få människor är medvetna om att bolåneinstitut nu kommer att använda lägre inkomstdriven studielån beloppet vid beräkning en sökandes skuld till intäktsrelation. Det är en tydlig avvikelse från tidigare policy – och en gynnsam en om du har student skuld.
Det fanns en tid då oavsett vad det verkliga månatliga studielån betalningen skulle långivare fortfarande bestämma skuld till intäktsrelation baserad på den totala student skuld uppgår till i genomsnitt ut över löptid studielån, förklarade Bechtel. Övergången till erkänna lägre månadsinkomst ersättningar är en stor vinst för bostadssökande.
Och en sista fråga, för de lyckliga få som har någon i deras liv som är generös nog att hjälpa till med lån: inte slösa möjlighet.
”Om du har en familjemedlem som är villig att betala dina studielån, ta upp dem på det. Jag hör ofta, “Mina föräldrar skulle betala dem, men jag vill inte att de ska behöva”, säger Beeston. ”Om någon erbjuder, är det för att de vet hur förödande studielån skuld kan vara.”
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.