När du är redo att köpa ett hem, spenderar du mycket tid att titta på bolån, priser, avsluta kostnader och bestämma hur mycket allt kommer att hamna kostar dig. Du forskning låneinstitut, ta reda på deras rykte, och typiskt sig på en som har de mest förmånliga villkor, den lägsta ränta och en stark finansiell ställning.
Och sedan, någon gång efter hemmet och försäljningen har gått igenom, märker man att namnet på långivaren är helt annorlunda än det företag som du har valt.
Efter allt som forskning och överläggning har dina lånekostnader sålts.
Det kan vara skrämmande, och lite unnerving. Här är vad du kan förvänta dig.
Table of Contents
Tre delar till en inteckning
När du ansöker om en inteckning, det finns tre aspekter som inteckning.
- Lånet Upphovsman
- Det långivande bolaget
- Service Company
Den person som du kommer att ta itu med personligen är lånet upphovsman: De gör allt pappersarbete, och de hjälper du ansöka om lånet. Upphovs skickar ansökan till det långivande bolaget. Om du uppfyller deras riktlinjer, godkänner de lånet och du nu har pengar för att köpa huset. Det långivande bolaget kan fungera som service företag också, men mer än troligt att de kommer att sälja den till ett annat företag. Den service företag är vem du skriver din månatliga check till för att betala av huset.
Varför din inteckning skulle kosta
Ditt lån upphovsman får betalt en provision för varje inteckning som han eller hon ställer.
Långivaren och serviceföretaget har dock att göra sina pengar tillbaka långsammare, oftast under loppet av 15 till 30 år.
Om det långivande bolaget servad varje lån som de finansierat, skulle de ha många miljarder dollar till hands för att säkerställa att de hade kontanter tillgängliga för att ge dessa lån.
De flesta banker och institutioner skulle snabbt ont om kontanter om de servas varje lån. Istället kommer de att bunta ihop dem (vanligtvis ett gäng lån med liknande risknivåer), och sälja dem till investerare (ofta myndigheter som Fannie Mae och Freddie Mac). Dessa investerar företag säljer dem som obligationer (du kan även ha en del av din portfölj investeras i dem). Genom att sälja av lånet har långivande bolaget nu pengar som de kan låna ut till en annan spekulant.
Vad man kan förvänta med din nya Service Company
Det är en vanlig metod för långivaren att sälja inteckning, och det är helt lagligt för dem att göra det utan ditt medgivande. Vad de måste göra är dock att ge dig en varning om att ditt lån kommer att skötas av ett annat företag.
Både det gamla lånet ägare och det nya lånet ägaren måste skicka anmälan inte mindre än 15 dagar innan överföringen. Den nya långivare måste ge kontaktuppgifter inom 30 dagar efter det att överföringen är klar så att du vet var du ska skicka betalningen, och hur man får kontakt om du behöver hjälp. Och oroa dig inte om du skickar betalningen till den gamla långivaren! Du får en 60 dagars frist, så ditt lån kommer inte att vara brottsligt om du gör ett misstag med den första kontrollen går till det nya bolaget.
Vad sägs om detaljerna i inteckning? Din betalning kommer att förbli densamma (om du inte har en ARM lån, i vilket fall intresse kan justera). Din lån kommer att fortsätta att fungera på samma sätt som den gjorde med den gamla långivaren, så om du hade 19 år kvar tills den lönat sig, har du fortfarande 19 år kvar. Den enda skillnaden kommer att vara namnet på det företag som du skriver på checken (och den adress där du skickar det).
En sak som kan ha en stor inverkan på din ekonomi är villkoren för lån modifiering. Det finns program tillgängliga som gör att du kan arbeta med din långivare att ändra villkoren för ditt lån så att det är lättare för dig att betala dina räkningar (räntan kan sänkas, kan längden på lånet förlängs eller lånet kan omvandlas från rörlig till fast ränta).
Om ditt lån säljs under den tid då du går igenom modifieringsprocessen, kommer du förmodligen att behöva börja om från början.
Hur man undviker att ha din inteckning Såld
Men efter allt detta arbete att hitta exakt rätt företag som du vill göra affärer med, är det något som du kan göra? Vilka är dina rättigheter som låntagaren när det gäller att ha ditt lån säljs?
När du underteckna kontraktet för ditt lån, finns det en klausul i de flesta av dem som säger att de har rätt att sälja inteckning till en annan service företag. Om du får ett meddelande om att ditt lån säljs, har du i princip två alternativ: gå med på det, eller refinansiera med ett annat bolag.
Om du har ännu att underteckna pappersarbete, det finns sätt att du kan garantera att ditt lån kommer att ägas och underhålls av ursprungsföretaget. Allt du behöver göra är att be. Ofta stora bolåneinstitut, som rikstäckande banker, kommer inte att göra det löftet. Men de mindre och mer lokala långivare, som kreditföretag, kommer. Om du vill slippa dina lånekostnader sålts starta en sökning med lokala banker och kreditinstitut.
Inteckningar säljs varje dag
Summan av kardemumman är att din inteckning sannolikt att säljas. Det bidrar till att hålla räntorna konkurrenskraftiga, det sporrar ekonomin och i alla verkligheten är det inte särskilt troligt att se några negativa effekter från försäljningen. Men tänk på att fel händer. Processen är i allmänhet sömlös, men fel uppstår. Om du märker att din betalning har förändrats, har villkoren ändrats eller något bara inte verkar rätt, börja med att ringa det nya lånet service företag. Om det inte fungerar att få saker rätats ut, kan du lämna in en ansökan genom Consumer Financial Protection Bureau.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.