En omvänd inteckning är en typ av lån som ger pengar med hjälp av ditt hem kapital. Detta är inte den mest flexibla (eller den billigaste) sättet att låna, så det är värt att utvärdera alternativ innan du använder en. I rätt situation, dessa lån ger ett kraftfullt sätt att utnyttja värdet på ditt hem.
Table of Contents
Det grundläggande
Som en vanlig inteckning, är en omvänd inteckning lån som använder ditt hem som säkerhet. Men dessa lån är olika på flera sätt, vilket leder till ”omvänd” en del av namnet.
- Du får pengar istället för att betala pengar till din långivare varje månad
- Mängden ditt lån växer med tiden, till skillnad från att krympa med varje månatlig betalning
Konceptet liknar ett topplån eller hem kapital lån. Men Omvänd inteckningar är endast tillgängliga för husägare i åldern 62 år och äldre, och du vanligtvis inte behöver betala tillbaka dessa lån tills du flyttar ut ur ditt hus.
Omvänd inteckningar kan ge pengar för vad du vill. Så länge du uppfyller kraven (se nedan), kan du använda medel för att komplettera din andra källor inkomst eller några besparingar som du har samlat. Men inte bara hoppa på möjligheten att lätta pengar – dessa lån är komplicerade (i synnerhet att varva ner), och de minskar tillgångar för dina arvingar.
Det finns flera källor för omvänd inteckningar, men vi främst täcka Home Equity Conversion Mortgage (HECM) tillgängliga via Federal Housing Administration.
En HECM är generellt billigare för låntagare på grund av statliga stöd och regler för dessa lån gör dem relativt konsumentvänligt.
Hur mycket kan du få?
Den summa pengar du får beror på flera faktorer och bygger på en beräkning som gör vissa antaganden om hur länge lånet kommer att pågå.
Equity: ju mer kapital du har i ditt hem, desto mer kan du ta ut. För de flesta låntagare, det fungerar bäst om du har betalat din lån under många år och dina lånekostnader är nästan helt lönat sig.
Ränta: lägre räntor innebär att du kan få ut mer av en omvänd inteckning.
Ålder: ålder yngsta låntagaren på lånet kommer också att påverka hur mycket du får och äldre låntagare kan ta mer. Om du är frestad att utesluta någon yngre att få en högre utbetalning, vara försiktig – en yngre make skulle behöva flytta ut på döden av en äldre låntagaren om den yngre personen inte ingår i lånet.
Ditt val av hur att få pengar är också viktigt. Du kan välja mellan flera utbetalningsalternativ.
Engångsbelopp: det enklaste alternativet är att ta alla pengar på en gång. Med det här alternativet har ditt lån med fast ränta, och ditt lån balans växer helt enkelt över tiden som ränta intjänas.
Periodiska betalningar: Du kan också välja att få regelbundna betalningar (per månad, till exempel). Dessa betalningar kan pågå i hela ditt liv, eller för en viss tid (10 år, till exempel). Om ditt lån förfaller eftersom alla låntagare har flyttat ut ur huset, betalningarna slut. Med livstids betalningar, är det möjligt att ta ut mer än du och din långivare förväntas om du bor en exceptionellt lång livslängd.
Kredit: istället för att ta kontanter omedelbart, kan du välja en kredit, vilket gör det möjligt att dra medel om och när du behöver dem. Fördelen med denna metod är att du bara betalar ränta på de pengar du faktiskt har lånat och din kreditgräns skulle kunna växa med tiden.
Kombination: kan inte bestämma? Du kan använda en kombination av programmen ovan. Till exempel kan du ta en liten klumpsumma på framsidan och hålla en kredit för senare.
För att få en uppskattning av hur mycket du kan ta ut, prova National Reverse Mortgage Långivare Association kalkylator . Dock kommer den faktiska hastigheten och avgifter som tas ut av din långivare skiljer sig från de antaganden som använts.
Omvänd räntekostnader
Som med alla andra bostadslån, du betala ränta och avgifter för att få en omvänd inteckning. Avgifter har historiskt sett varit notoriskt hög, men saker och ting blir bättre.
Ändå måste du vara uppmärksam på kostnaderna och jämföra erbjudanden från flera långivare.
Avgifter kan vara (och ofta är) finansieras eller inbyggda i ditt lån. Med andra ord behöver du inte skriva en check – så att du inte känner dessa kostnader, men du fortfarande betala dem. Avgifter minska mängden kapital kvar i hemmet, vilket lämnar mindre för din egendom (eller för dig, om du säljer hem och betala av lånet). Om du har tillgängliga medel, kan det vara klokt att betala ur fickan istället för att betala ränta på dessa avgifter i många år framöver.
Utgående kostnader: du betalar en del av samma avslutande kostnader som krävs för ett hem köp eller refinansiera. Till exempel behöver du en bedömning, du behöver dokument som getts in, och din långivare kommer att granska din kredit. En del av dessa kostnader ligger utanför din kontroll men andra kan hanteras och jämföras. Till exempel, originering avgifter varierar från långivare till långivare, men ditt län inspelning kontor laddar samma oavsett vem du använder.
Service avgifter: du får klistermärke chock när du ser månadsavgifter som äter i din månadsinkomst från en omvänd inteckning. Det finns gränsvärden för HECM avgifter, men det är alltid värt att shoppa runt.
Försäkringspremier: eftersom HECMs backas upp av FHA (vilket minskar risken för din långivare), du betalar en premie till FHA. Din första inteckning försäkringspremie (MIP) är mellan 0,5 procent och 2,5 procent, och du betalar en årlig avgift på 1,25 procent av ditt lån balans.
Intresse: naturligtvis du betala ränta på alla pengar du har tagit genom en omvänd inteckning.
Återbetalning
Du gör inte månatliga betalningar på en omvänd inteckning. Istället är lånet resterande belopp när låntagaren flyttar permanent ut ur hemmet (vanligen vid dödsfall eller när hemmet säljer). Men du är tar på skuld som måste betalas tillbaka – du bara inte märker det.
Din totala skuld kommer att vara hur mycket pengar du tar i kontanter plus ränta på de pengar du lånat. I de flesta fall växer din skuld över tiden – eftersom du lånar pengar och inte göra några betalningar (du kan även vara låna mer varje månad).
När lån förfaller, måste återbetalas. Lånet är i allmänhet betalas när alla låntagare har ”permanent” flyttade ut. Men vända inteckningar kan också komma på grund av om du misslyckas med att uppfylla villkoren i ditt avtal – om du inte betalar din fastighetsskatt, till exempel.
De flesta omvänd inteckningar får återbetalas genom försäljning av hemmet. Till exempel, efter din död, går hem på marknaden, och du får pengar som kan användas för att betala av lånet. Om du är skyldig mindre än du sälja huset för, får du behålla skillnaden. Om du är skyldig mer än du sälja huset för, du behöver inte betala mellanskillnaden med en HECM (med andra ord, du ”vinna”).
I vissa fall kommer dina arvingar beslutar att hålla hemmet. I dessa fall är hela lånebeloppet på grund av – även om lånet balans är högre än hem värde. Dina arvingar kommer att behöva komma med en stor summa pengar för att hålla huset i familjen.
Krav
För att få en omvänd inteckning, måste du uppfylla vissa grundläggande kriterier.
Grundläggande regler:
- Hemmet är din primära bostad (du kan inte använda en hyresfastigheter, till exempel)
- Du är minst 62 år gammal
- Du är inte brottsligt på någon skuld till den federala regeringen
Tillräckligt kapital: eftersom du tar pengar ur ditt hus, du behöver en betydande mängd av eget kapital i ditt hem för att dra. Det finns ingen belånings beräkning som du skulle ha med en ”framåt” inteckning.
Pågående kostnader: du måste ha förmåga att fortsätta att betala löpande kostnader relaterade till ditt hem (du måste bevisa att du är kapabel att hålla jämna steg med kostnader). Detta säkerställer att fastigheten behåller sitt värde och att du behåller ägandet av fastigheten. Till exempel har du ständiga underhållskostnader, och du kan behöva betala fastighetsskatt och försäkringspremier.
Inkomst: du behöver inte inkomster för att kvalificera sig för en omvänd inteckning eftersom du inte är skyldig att göra betalningar på lånet.
Rådgivning: innan HECM finansieras, måste du delta i en ”konsumentinformation session” med en HUD-godkänd HECM rådgivare. Detta är tänkt att ge objektiv information om produkten.
Första inteckning: om du fortfarande är skyldig pengar på ditt hem, kan du fortfarande få en omvänd inteckning (vissa människor gör det i syfte att eliminera de befintliga månatliga betalningar). Dock kommer det omvända inteckning måste vara den första kvarstad på egendom. För de flesta låntagare, innebär att betala av återstående inteckning med en del av din omvänd inteckning. Detta är lättast om du har ungefär 50% eget kapital i ditt hem (eller mer).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.