Köpa mark kan du bygga ditt drömboende eller spara en bit av naturen. Däremot kan mark bli dyrt i krävande områden, så du kan behöva ett lån för att finansiera ditt markköp. Man kan anta att landet är en säker investering (trots allt, ”de inte göra någon mer av det”), men långivare se mark lån som riskfyllt, så godkännandeprocessen kan vara besvärligare än vanliga bostadslån.
Enkelheten och kostnaden för att låna beror på vilken typ av egendom du köper:
- Mark som du tänker bygga vidare på inom en snar framtid
- Raw mark som du inte har för avsikt att utveckla
För det mesta, mark lån är relativt kortfristiga lån, som varar två till fem år innan en ballong betalningen. Det finns dock långsiktiga lån (eller så kan du konvertera till ett längre sikt lån), speciellt om du bygger ett bostadshus på fastigheten.
Table of Contents
Köp och uppbyggnad i ett steg
Långivare är mest villiga att låna ut när man har planer på att bygga på din fastighet. Holding råmark är spekulativa. Byggnaden är också riskfyllt, men bankerna är mer bekväm om du ska höja värdet på fastigheten (genom att lägga till ett hem, till exempel).
Konstruktion lån: Du skulle kunna använda en enda lån för att köpa mark och fondkonstruktion. Detta gör det möjligt att genomlida mindre pappersarbete och färre avslutande kostnader. Vad mer kan man säkra finansiering för hela projektet (inklusive slutförandet av build) – du kommer inte att fastna hålla mark medan du letar efter en långivare.
Byggplaner: att få godkänt för en konstruktion lån, måste du presentera planer på att din långivare, som kommer att vilja se att en erfaren builder gör arbetet. Medel kommer att fördelas över tiden, eftersom projektet fortskrider, så att dina leverantörer kommer att behöva följa upp om de förväntar sig att få betalt.
Låne funktioner: Construction lån är kortfristiga lån, vanligen med hjälp av ränte bara betalningar och varar mindre än ett år (helst projektet är avslutat då). Efter den tiden kan lånet konverteras till en vanlig 30-år eller 15-årigt lån, eller du refinansiera lånet med hjälp av din nybyggda struktur som säkerhet.
Handpenning: låna till markkostnader och bygg, måste du göra en handpenning. Planerar att komma upp med 10 till 20 procent av det framtida värdet på hemmet.
Färdiga Massor vs Raw Land
Om du köper en hel del som redan har verktyg och gatu tillgång, har du lättare att få godkänt.
Raw mark: Raw mark kan fortfarande finansieras, men långivare är mer tveksamma (om det är typiskt för ditt område – till exempel vissa områden beroende på propan, brunnar och avlopp). Det är dyrt att lägga saker som avloppsledningar och el till din bostad, och det finns många möjligheter för oväntade kostnader och förseningar.
Handpenning: Om du köper en hel del (i ett utvecklingsavdelning, till exempel), kanske du kan lägga ner så lite som 10 eller 20 procent. För råmark, planerar minst 30 procent ned, och du kan behöva ta 50 procent till bordet för att få godkänt.
Låne funktioner: Färdiga partier är mindre riskabelt för långivare, så att de är mer benägna att erbjuda en enda steg konstruktion lån som konverterar till ”permanent” (eller 30 år) inteckningar efter byggandet har slutförts. Med oavslutade partier, långivare tenderar att hålla lånevillkor kortare (fem till tio år, till exempel).
Minska långivare risk: Om du köper råmark, du är inte nödvändigtvis kommer att få ett dåligt lån. Du kan förbättra dina chanser att få en bra affär om du hjälper långivaren hantera risker. Det kan vara möjligt att få lån längre, lägre räntor och en mindre handpenning krav. Faktorer som bidrar till bland annat:
- En hög kredit värdering (över 680), som visar att du framgångsrikt har lånat och återbetalas i det förflutna.
- Låg skuld till inkomstförhållanden, vilket tyder på att du har tillräckliga inkomster för att göra nödvändiga betalningar.
- En liten lånebeloppet, vilket resulterar i lägre betalningar och en egenskap som är mest sannolikt lättare att sälja.
Inga planer på att utveckla
Om du ska köpa mark utan planer på att bygga ett hem eller affärsstruktur på marken, att få ett lån kommer att bli svårare. Men det finns flera alternativ för att få finansiering.
Lokala banker och kreditinstitut: Börja med att fråga med finansiella institut som är belägna nära det land som du planerar att köpa. Om du inte redan bor i området, kan din lokala långivare (och online långivare) vara tveksamma till att godkänna ett lån för ledig mark. Lokala institutioner känner den lokala marknaden, och de kan ha ett intresse av att underlätta försäljning i området du tittar på. Även lokala institutioner kan vara villiga att låna ut, kan de ändå kräva upp till 50 procent i eget kapital och relativt kortfristiga lån.
Home eget kapital: Om du har betydande kapital i ditt hem, kanske du kan låna mot det egna kapitalet med ett topplån. Med detta synsätt, kanske du att kunna finansiera hela kostnaden för mark och undvika att använda ytterligare lån. Men, du tar en betydande risk med hjälp av ditt hem som säkerhet – om du inte kan göra betalningar på lånet, kan din långivare ta ditt hem i avskärmning. Den goda nyheten är att räntorna på en vinstandelslån hem kan vara lägre än räntan på ett markköp lån.
Kommersiella långivare: Särskilt om du kommer att använda fastigheten för affärsändamål eller en investering kan kommersiella långivare vara ett alternativ. För att få godkänt, måste du övertyga ett lån officer att du är en rimlig risk. Återbetalning kan endast senaste tio åren eller mindre, men betalningar kan beräknas med hjälp av en 15-år eller 30 år amorteringsplan. Kommersiella långivare kan vara mer tillmötesgående när det gäller säkerhet. De kan tillåta dig att göra personliga garantier med din bostad, eller om du skulle kunna använda andra tillgångar (som investeringsföretag eller utrustning) som säkerhet.
Ägare finansiering: Om du inte kan få ett lån från en bank eller kredit union kan fastighetens nuvarande ägare är villiga att finansiera köpet. Speciellt med råmark kan ägarna vet att det är svårt för köpare att få finansiering från traditionella långivare, och de kan inte ha bråttom att ta ut. I sådana situationer, ägare får vanligtvis en relativt stor handpenning, men allt är förhandlingsbart. En 5- eller 10-årigt återbetalningstid är vanligt, men betalningarna kan beräknas med hjälp av en längre amorteringsplan. En fördel med ägaren finansiering är att du inte kommer att betala samma avslutande kostnader du skulle betala traditionella långivare (men det är ändå värt att betala för att forska i titeln och gränser – ärliga markägare kan göra misstag).
Specialiserade långivare: Om du bara väntar på rätt tillfälle att bygga eller du plocka en design för ditt hus, kommer du antagligen att använda lösningarna ovan. Men om du har ovanliga planer för din fastighet, kan det finnas en långivare som fokuserar på avsedd användning för marken. Till skillnad från banker (som arbetar med människor bygga hus, för det mesta), specialiserade långivare noga med att förstå riskerna och fördelarna med andra orsaker till markägande. De kommer att vara mer villiga att arbeta med er eftersom de inte har att räkna ut en engångs affär. Dessa långivare kan vara regionala eller nationella, så söka på nätet för vad du har i åtanke. Till exempel:
- Bevarande av naturresurser
- Friluftsliv på privat egendom
- Sol- eller vindkraftverk
- Cellulära eller broadcast torn
- Jordbruk eller boskap användning, inklusive boskapsuppfödning, ekologiska gårdar, hobby gårdar och häst ombordstigning
Tips för Köpare
Gör din hemläxa innan du köper mark. Du kan se fastigheten som ett oskrivet blad full av möjligheter, men du inte vill komma i över huvudet.
Utgående kostnader: Förutom en köpeskilling kan du också stänga kostnader om du får ett lån. Leta efter originering avgifter, bearbetning avgifter, kostnader kreditkontroll, värderingsavgifter, och mycket mer. Ta reda på hur mycket du ska betala, och gör din slutliga beslut om finansiering med dessa siffror i åtanke. För en relativt billig egendom, kan stänga kostnader uppgår till en betydande andel av köpeskillingen.
Få en undersökning: Ta inte för givet att nuvarande staket linjer, markörer, eller ”självklara” geografiska egenskaper visar exakt en tomtgränsen. Få en professionell för att slutföra en gräns undersökning och kontrollera innan du köper. Nuvarande fastighetsägare kanske inte vet vad de äger, och det kommer att bli ditt problem när du köper.
Kontrollera titeln: Särskilt om du lånar informellt (med ditt hem kapital eller säljaren finansiering, till exempel), gör vad professionella långivare gör – en titel sökning. Ta reda på om det finns några liens eller andra problem med fastigheten innan du lämnar över pengar.
Budget för övriga kostnader: När du äger marken, kan du vara på kroken för merkostnader. Gå igenom dessa kostnader utöver eventuella lån betalningar du gör för landet. Potentiella kostnader inkluderar:
- Kommunala eller läns skatt (kolla med din skatterådgivare för att se om du uppfyller kraven för avdrag)
- Försäkring på ledig mark eller övergivna byggnader
- Villaägare Association (HOA) avgifter, i förekommande fall
- Varje underhåll krävs, till exempel reparation staket linjer, hantera dränering, etc.
- Byggkostnaderna, om du bestämmer dig för att bygga, lägga till tjänster eller förbättra tillgången till fastigheten
- Tillståndsavgifter för någon verksamhet du har planerat på fastigheten
Känna till reglerna
När du ser ledig mark, kan du anta allt är möjligt. Men lokala lagar och zonindelning krav begränsar vad du kan göra – även på din egen privata egendom. HOA regler kan vara särskilt frustrerande. Tala med lokala myndigheter, en fastighet advokat, och grannar (om möjligt) innan du går med på att köpa.
Om du upptäcker några problem med en fastighet som du har koll på, fråga om att göra ändringar. Du kan vara ute på tur, eller om du skulle kunna göra vad du vill efter att ha följt de korrekta förfaranden (genom att fylla i papper och betala avgifter). Det kommer förmodligen att vara lättare om du ber om tillstånd i stället för att rubba dina grannar.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.