När du säljer ett hus eller en av ägarna flyttar ut, kan det vara meningsfullt att överföra lån till den nya ägaren. I stället för att ansöka om ett nytt lån, betala avsluta kostnader och börja om med högre räntekostnader skulle ägaren bara ta över löpande betalningar.
Det är möjligt att överföra en inteckning, men det är inte alltid lätt. Vi täcker detaljerna nedan, men en kort sammanfattning av dina alternativ inkluderar:
- Ta en assumable inteckning genom att be din långivare att göra ändringen.
- Refinansiera lånet i den nya ägarens enda namn.
- Överför när situationen inte utlöser ett lån är ”på grund på rea” klausul.
Table of Contents
assumable inteckningar
Om ett lån är “assumable” har du tur: det betyder att du kan överföra inteckning till någon annan. Det finns inget språk i låneavtalet som hindrar dig från att slutföra en överföring. Men även assumable bostadslån vara svåra att överföra.
I de flesta fall behöver den ”nya” låntagare att kvalificera sig för lånet. Långivaren kommer att titta på låntagarens kredit poäng och skuld till inkomstförhållanden för att utvärdera låntagarens förmåga att återbetala lånet. Processen är i princip densamma som om låntagaren var att ansöka om ett nytt lån (men naturligtvis låntagaren kan ta över det befintliga lånet halvvägs). Långivare godkände det ursprungliga låneansökan baserad på kredit samt inkomst av den ursprungliga sökanden (s), och de vill inte låta någon komma undan om de inte har fått en ersättare låntagare som är lika stor chans att betala tillbaka.
För att slutföra en överföring av en assumable lån begära ändringen med din långivare. Du måste fylla i ansökningar, kontrollera inkomster och tillgångar, och betala en blygsam avgift under processen.
Överföring av ägande: Slå ut namn på ett lån påverkar endast lånet. Du kan fortfarande behöva ändra vem som äger fastigheten genom att överföra titel, med hjälp av en AVSÄGA SIG SINA RÄTTIGHETER gärning eller tar några andra åtgärder som krävs i din situation.
Svårt att hitta?
Tyvärr assumable bostadslån är inte allmänt tillgängliga. Din bästa insats kan vara om du har en FHA lån eller en VA lån. Andra konventionella bolån är sällan assumable. Istället långivare använder en grund på rea klausul, vilket innebär att lånet ska betalas ut när du överföra äganderätten till hemmet.
refinansiering
Om ett lån inte är assumable och du kan inte hitta ett undantag från en grund på rea klausul, refinansiering lånet kan vara det bästa alternativet. I likhet med ett antagande, kommer den nya låntagaren behöver tillräckliga inkomster och kredit att kvalificera sig för lånet.
Den ”nya” husägare kommer helt enkelt att ansöka om ett nytt lån för sig och använda detta lån för att betala av den befintliga inteckning. Du kan behöva samordna med din långivare att få liens bort (såvida inte nya låntagare och ny långivare är överens om att dem) så att du kan använda huset som säkerhet, men det är en bra, rent sätt att få jobbet gjort. Vissa liens rutinmässigt överföra från en ägare till en annan (till exempel om förbättringar gjordes med PACE finansiering).
På grund på Sale
Långivare brukar inte dra nytta av att du överför en inteckning. Köpare skulle komma ut framåt genom att få en mer ”mogen” lån, med början räntebetalningar ur vägen (och de skulle kunna få en lägre ränta).
Säljare skulle få sälja sina hus lättare – möjligen till ett högre pris – på grund av dessa samma förmåner. Men långivare kommer att förlora, så de är inte villiga att godkänna överföringar.
En grund för försäljning klausul är en del av ett låneavtal som säger att lånet ska betalas ut när fastigheten säljs (lånet ”accelererad”).
Undantag från regeln: I vissa fall kan du fortfarande överföra ett lån – även med en grund på rea klausul. Överföringar mellan familjemedlemmar ofta tillåtet och din långivare kan alltid vara mer generös än vad din låneavtal säger (det är ett alternativ att de kan utöva och de är inte skyldiga att göra det – men inte få dina förhoppningar upp) . Det enda sättet att veta säkert är att be din långivare och granska ditt avtal med en lokal advokat. Även om långivare säger att det inte är möjligt, kan en advokat hjälpa dig att räkna ut om din bank ger korrekt information.
Den Garn-St. Germain lagen förhindrar långivare från att utöva sin acceleration alternativ under vissa omständigheter. Flera av de vanligaste situationerna är:
- När ett gemensamt hyresgäst dör och ägarskiften till en överlevande gemensamt hyresgäst
- Överföring av lån till en släkting efter döden av en låntagare
- En överföring av äganderätten till make eller barn av en låntagare
- Överföringar till följd av skilsmässa och separation avtal
- Överföringar till en inter vivos förtroende (eller en levande förtroende) där låntagaren är förmånstagare
Se hela listan över undantag och granska den här listan med din advokat.
inofficiella Transfers
Om du inte kan få din ansökan godkänd, kan du frestas att inrätta en ”informell” arrangemang. Till exempel kan du sälja ditt hus, lämna det befintliga lånet på plats och har köparen ersätta dig för avbetalning.
Detta är en dålig idé. Din inteckning avtal förmodligen inte tillåter detta, och du kan även hamna i juridiska problem, beroende på hur det går. Vad mer, är du fortfarande ansvarig för lånet – även om du inte längre bor i huset.
Vad kan gå fel? Några möjligheter är:
- Om köparen slutar betala, är lånet i ditt namn, så det är fortfarande problemet (de sena betalningar kommer att visas på dina kreditupplysningar och långivare kommer efter dig).
- Om hemmet säljs i avskärmning för mindre än det är värt, kan du vara ansvarig för eventuella brister.
Det finns bättre sätt att erbjuda säljaren finansiering till en potentiell köpare.
dina alternativ
Om du inte kan få en inteckning förts, har du fortfarande har alternativ, beroende på din situation. Återigen, död, kan skilsmässa och familje överföringar ger dig rätt att göra överföringar, även om din långivare säger något annat.
Om du står inför avskärmning , vissa statliga program gör det lättare att ta itu med inteckning – även om du är under vatten eller arbetslösa.
Om du får frånskild , be din advokat hur man hanterar alla dina skulder och hur du skyddar dig om din ex-make gör inte utbetalningar.
Om en husägare har dött , kan en lokal advokat hjälpa dig att avgöra vad du ska göra härnäst.
Om du överför tillgångar till ett förtroende för att dubbelkolla med din egendom planering advokat se till att du inte kommer att utlösa en acceleration klausul.
Refinansiering kan vara din sista alternativet när ingen av de andra metoder finns tillgängliga.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.